Onze werkzaamheden voor particulieren en ondernemers
U wilt een nieuwe woning, kantoor of winkel laten bouwen? Bouwadviesbureau M. van Dijk helpt u bij de stappen die u gaat zetten om van uw nieuwbouwdroom realiteit te maken. We verzorgen het ontwerp en dienen de noodzakelijke vergunningen in. Ook kunt u ons inschakelen als bouwbegeleider. Uiteraard hoort daar een financiële onderbouwing bij en dat is met de huidige trend van stijgende bouwkosten en strengere duurzaamheidseisen geen onnodige luxe. Het adagium ´Bezint voordat u begint´ is bij nieuwbouw nog nooit zo actueel.
Ontwerp
U heeft vast een duidelijk beeld van uw nieuwbouwproject en hoe het eruit moet komen te zien. Bovendien weet u welk budget ervoor beschikbaar is. Vanuit een voorlopig ontwerp werken we naar een definitief plan waarna de vergunning wordt aangevraagd. Tijdens het ontwerpproces is gekeken of het plan past binnen het Omgevingsplan van de gemeente en welke maatregelen op het gebied van duurzaamheid u wilt incorpereren. Er worden details gemaakt van de belangrijkste bouwknopen.
Vergunningsaanvraag
In nauwe samenwerking met geselecteerde specialisten werken we het definitief ontwerp uit tot een aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen. Voor deze aanvraag zijn nodig:
-bouwkundige tekeningen
-constructietekeningen en -berekeningen
-energieprestatieberekeningen
-milieuprestatieberekening
-ventilatieberekeningen
-daglichtberekeningen
-geotechnisch onderzoek (sonderingen)
-verkennend bodemonderzoek
Bij Bouwadviesbureau M. van Dijk verzorgen wij het totale dossier in samenwerking met experts op het gebied van constructie, ventilatie, daglicht, milieu, grondonderzoeken en energie.
Aanbesteden en bouwen
Het echte werk kan beginnen. Er moet een aannemer worden geselecteerd, er moet een definitieve prijs op tafel komen. Ook moet gekeken worden naar de ervaring, expertise en solvabiliteit van de aannemer. De aannemer moet garanties kunnen afgeven en een goede verzekering hebben. Daarna kan de opdracht worden gegund en kunnen de eerste grondwerkzaamheden van start gaan.
Nieuwbouw en de Vergunningsprodedure
Voor het bouwen van een nieuw op te richten bouwwerk dat hoger is dan 5 meter heeft u enerzijds een vergunning voor de ‘technische bouwactiviteit’ nodig. Anderzijds moet uw plan passen binnen het bestaande omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) van de desbetreffende gemeente. Gaat u bouwen buiten de regels van het bestaande omgevingsplan en zijn de afwijkingsregels niet voldoende om uw bouwplan in te passen? Dan moet de gemeente toetsen aan de bestaande omgevingsvisie. Meestal betekent dit een langere procedure dan de standaard 8 weken waarin het bevoegd gezag moet beslissen over uw aanvraag.
Nieuwbouw – Wensen en kosten
Elk nieuwbouwproject begint met het inventariseren van uw eisen en wensen. Uw wensen koppelen we aan een reële inschatting van de haalbaarheid wat betreft kosten, bestemmingsplan, bouwverordening en welstandseisen. 10 tot 15% van de totale bouwkosten besteedt u doorgaans aan kosten voor de architect, constructeur, andere adviseurs. leges voor de vergunningsaanvraag, notariële kosten etc… Daar staan de meeste mensen niet bij stil en dus is het verstandig altijd een post ´onvoorzien´ in de begroting op te nemen.
Kosten vergunning
De kosten die u maakt voor een omgevingsvergunning zijn niet landelijk geregeld. Elke gemeente (het bevoegd gezag) bepaalt op basis van een percentage van de bouwsom de legeskosten per activiteit en hanteert daarbij vaak een staffel. Hoe hoger de bouwsom hoe hoger de legeskosten, de gemeente Haarlem bijvoorbeeld rekent 2,5% van de bouwsom (incl. BTW). De Gemeente Amsterdam berekent een staffel over meerdere schijven .
Nieuwbouw en Omgevingswet
Met ingang van de nieuwe Omgevingswet op 1 januari 2024 zullen gemeentes vergunningsaanvragen voor nieuwbouw toetsen op twee onderdelen. Het gaat hierbij om de technische toets aan normen van bouwkwaliteit en een ruimtelijke toets aan de regels van het omgevingsplan (”de knip”).
De technische vergunningsplicht geldt alleen wanneer dit in het Besluit bouwwerken leefomgeving (opvolger van het Bouwbesluit 2012) is geregeld. De ruimtelijke toets (de omgevingsplanactiviteit) is afhankelijk van de regels in het omgevingsplan. Gemeenten krijgen hier de regie en bepalen of een vergunningsplicht geldt. Ga ervan uit dat bij nieuwbouw van een woning of een bedrijfspand er standaard aan het Omgevingsplan getoetst moet zijn.
Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet geldt vaker de reguliere voorbereidingsprocedure met een termijn van 8 weken. Voor de uitgebreide voorbereidingsprocedure geldt een termijn van 26 weken. Een uitgebreide voorbereidingsprocedure geldt ook voor bepaalde activiteiten. Bijvoorbeeld bij rijksmonumenten, de zwaardere industrie of wanneer een milieueffectrapport (MER) noodzakelijk is.
De lex silencio positivo regeling, de vergunning die u (van rechtswege) krijgt bij termijnoverschrijding van de reguliere beslistermijn, is met het ingaan van de Omgevingswet afgeschaft.
Nieuwbouwproject en Vergunningsvrij bouwen
Is uw plan vergunningsplichtig n het kader van de omgevingswet of is alleen een melding voldoende? Dit hangt veelal af van de aard en de grote van de ingreep. Gaat u bijvoorbeeld draagconstructies aanpassen, is het gebouw hoger dan 5 meter etc…. Al deze voorwaarden zijn in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) vastgelegd. Zie ook onze verbouwpagina.
Bij vergunningsplicht leveren we verschillende documenten aan het bevoegd gezag. Niet alleen constructiegegevens en berekeningen maar ook energieprestatierapporten en milieueffectrapportages behoren tot de standaard onderdelen van het vergunningstraject.
Meer over wat precies vergunningsplichtig is voor uw nieuwbouwplan leest u op de site van het informatiepunt Leefomgeving.
Nieuwbouwprojecten en Aanbesteden
Uiteraard kunt u aannemers vragen een prijs te laten maken op basis van een definitief ontwerp of de vergunningsstukken. U krijgt dan een prijsaanbieding met tal van stelposten en ‘nog te maken beslissingen’. Verstandig is het ook een technische omschrijving of een bestek te laten schrijven waarin alle technische voorschriften en eisen worden benoemd waaraan het plan moet voldoen. Dit is dus een veel beter uitgangspunt om later niet voor verassingen te staan.
Kijk bij de selectie van bouwbedrijven niet alleen naar de prijs maar ook naar de garantiestellingen van de aannemer(s). De Stichting Bouwgarant is een instelling waar bouwbedrijven zich alleen bij kunnen aansluiten als ze over de noodzakelijke diploma’s en verzekeringen beschikken. Ook bent u als opdrachtgever gelijk verzekerd bij faillissement van het bouwbedrijf. Het certificaat van Woningborg N.V. geeft zekerheid dat een woning altijd afgebouwd of de koper schadeloos wordt gesteld bij faillissement van de ondernemer. Bovendien waarborgt Woningborg bij de oplevering de Woningborg-garantie die de ondernemer verstrekt.